In molte persone l’idea di ipotecare un’immobile di loro proprietà genera paure e angosce. Per comprendere l’utilità e l’importanza dell’ipoteca connessa al mutuo è necessario capire bene di cosa si tratta.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce mediante l’iscrizione nei Registri Immobiliari; l’ipoteca vincola un bene immobile o un bene mobile registrato e garantisce il creditore anche nel caso in cui il bene fosse ceduto a terzi. L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito nei casi di inadempienza.
Sullo stesso bene possono essere iscritte più ipoteche a garanzia di diversi crediti, il grado dell’ipoteca indica la cronologia dell’iscrizione e la precedenza dei diritti del creditore.
L’ipoteca Volontaria Sugli Immobili
I mutui ipotecari sono garantiti da ipoteca volontaria su beni immobili, tali beni possono essere di proprietà del mutuatario o di terzi, ma in ogni caso solo chi detiene il titolo di proprietà la può concedere.
Le cose da sapere sull’ipoteca:
- Come avviene l’iscrizione dell’ipoteca a garanzie dal mutuo? Il Notaio (quale Pubblico Ufficiale) a seguito della sottoscrizione del contratto di mutuo provvede alla sua iscrizione nei Registri Immobiliari e contestualmente all’iscrizione dell’ipoteca ad esso relativa
- Quanto dura l’ipoteca? L’iscrizione ipotecaria ha effetto per 20 anni, trascorsi i quali si estingue salvo che il creditore non proceda al rinnovo nei casi di contratti con maggior durata
- Come si cancella l’ipoteca? L’estinzione del debito non coincide necessariamente con la cancellazione dell’ipoteca. L’ipoteca può essere cancellata tramite il Notaio o a mezzo del c.d. Decreto Bersani (L. 40/2007). Nel caso di mutui estinti dopo il 2 Giugno 2007, con la procedura prevista dal Decreto Bersani, la banca ha l’obbligo di procedere entro 30 giorni ad inviare all’Agenzia Del Territorio, che procederà direttamente alla cancellazione, la comunicazione dell’avvenuta estinzione del debito. Per i mutui estinti prima di tale data è possibile richiedere che la Banca proceda, senza spese, alla comunicazione di estinzione, o in alternativa incaricare un Notaio; in quest’ultimo caso dovranno essergli corrisposti onorario e spese di cancellazione
L’ipoteca legale e l’ipoteca giudiziale
Le ipoteche legali e giudiziali vengono iscritte sui beni di proprietà del debitore, anche contro la sua volontà, nei casi previsti dalla Legge.
Può succedere che, nelle compravendite, emergano prima della sottoscrizione del rogito delle ipoteche preesistenti.
In questi casi tali iscrizioni debbono essere cancellate prima della firma del contratto di mutuo, affinché l’ipoteca volontaria iscritta dalla banca a garanzia del mutuo risulti essere di primo grado.
La cancellazione delle ipoteche legali e giudiziali deve essere autorizzata, a seconda dei casi, dall’autorità giudiziaria o dal creditore.