L’ipoteca, una reale garanzia per l’istituto mutuante
Tra le garanzie richieste dalla banca per l’erogazione del mutuo la più importante e indispensabile è l’ipoteca sulla casa.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia e, per espressa previsione di legge, ha ad oggetto: beni immobili con le loro pertinenze, beni mobili registrati, le rendite dello stato, il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, la nuda proprietà, il diritto dell’enfiteuta ed il diritto del concedente sul fondo enfiteutico.
L’ipoteca generalmente utilizzata per i mutui è l’ipoteca costituita su beni immobili e relativi diritti, che si costituisce mediante l’iscrizione sugli appositi registri immobiliari tenuti dall’Agenzia del Territorio, servizio di Pubblicità Immobiliare (la Conservatoria).
Nel caso dei mutui è definita ipoteca volontaria e può essere iscritta su beni di proprietà del mutuatario o anche su beni di terzi, con il loro consenso.
L’ipoteca garantisce il creditore anche nel caso il bene sia ceduto a terzi e mantiene la sua funzione anche nel caso fossero successivamente iscritte ulteriori ipoteche, sulle quali resterà comunque privilegiata.
L’ipoteca, come sopra detto, è un diritto di garanzia reale, che pone il creditore in una posizione di sicuro vantaggio consentendogli di avvalersi del bene ipotecato, tramite apposita procedura esecutiva, per soddisfare il proprio credito nel caso di inadempienza del mutuatario.
Da quanto premesso si comprende la ragione per cui nella fase istruttoria antecedente alla stipula del contratto di mutuo fondiario viene espletata la perizia sul bene immobile: il suo valore deve garantire la banca in caso di mancato adempimento del mutuatario, la quale, pertanto, dovrà recuperare dall’espropriazione forzata del bene ipotecato non solo l’integrale somma prestata ma anche le spese e gli interessi maturati.
Nella prassi, quindi, il mutuatario, contestualmente alla stipula di un contratto di mutuo (per esempio per l’acquisto della prima casa) concede a favore della banca mutuante l’ipoteca sull’immobile e quest’ultima potrà, in caso di mancato pagamento delle rate, recuperare il credito.
Estinzione del debito e cancellazione dell’ipoteca
La legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge di conversione del “Decreto Bersani”) ha introdotto, tra le tante, un’importante novità: estinto integralmente il proprio credito la banca rilascerà al mutuatario la quietanza di avvenuto pagamento e trasmetterà all’Agenzia del Territorio la comunicazione di avvenuta estinzione cosicché quest’ultima provvederà, automaticamente e senza spese per il (ex) mutuatario, a cancellare l’ipoteca iscritta sul bene.