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Il rimborso parziale del mutuo

Quando mi conviene rimborsare anticipatamente parte del mutuo

Cosa fare se si dispone di una somma di denaro che consentirebbe di ridurre il debito contratto verso la banca a seguito della stipulazione di un contratto di mutuo?

L’art. 40 del Testo Unico Bancario (D.lgs. 1 settembre 1993 n. 385 e successive modifiche e integrazioni) prevede la facoltà in capo al debitore di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca  un compenso risarcitorio, contrattualmente stabilito, per l’estinzione.

Va da sé, infatti, che in linea di massima la banca ha interesse a mantenere in vita il mutuo in quanto da questo percepisce un guadagno che si concretizza nel tempo e che corrisponde agli interessi applicati sulla somma prestata.

È quindi consentito il rimborso parziale di un mutuo e, in concreto, la somma corrisposta anticipatamente rispetto al termine prestabilito dovrà essere imputata al capitale residuo cosicché su quell’importo non potranno più essere richiesti dalla banca gli interessi.

A seguito del rimborso parziale del mutuo esistono due possibilità per la determinazione del successivo ammortamento del debito residuo.
E’ necessario verificare nel contratto di mutuo se sia applicabile la:

  • riduzione della durata del periodo di rimborso: la rata rimane invariata a fronte di un periodo di rimborso ridotto
  • riduzione della rata del mutuo: la rata diminuisce in proporzione al capitale rimborsato. In quest’ultimo caso, il più frequente, è possibile effettuare un rapido calcolo per sapere, se pur in modo indicativo, quale sia l’importo della nuova rata.

Per esempio, se è stato stipulato un contratto di mutuo il cui capitale residuo (CR) è pari ad Euro 60.000,00 e la rata mensile (RM) è di Euro 530 e si rimborsa anticipatamente (CRA) la soma di Euro 18.000,00, la nuova rata mensile (RMN) risulterà essere:

RMN = RM / CR * (CR-CRA) quindi
RMN = 530/60.000*(60.000-18.000) = 371 Euro

Con riferimento all’estinzione anticipata del mutuo, che naturalmente interessa anche il rimborso parziale del medesimo, è stata introdotta dalla legge 2 aprile 2007 n. 40 (legge che ha convertito il c.d. “Decreto Bersani”) una rilevante novità in quanto la stessa ha previsto la nullità di qualsiasi patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse la clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata totale o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.

Detta nullità, intesa cioè come la sanzione più aspra che può colpire un contratto o una clausola nello stesso contenuta, si applica ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge medesima (e cioè il giorno successivo a quello della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale - 2 aprile 2007).
Naturalmente possono sorgere dei dubbi in merito ai contratti di mutuo stipulati antecedentemente all’entrata in vigore della legge sopra riferita, la quale, fortunatamente, ha risolto i problemi interpretativi delegando all’associazione bancaria italiana (ABI) ed alle associazioni dei consumatori la determinazione delle regole idonee a ricondurre ad equità i contratti di mutuo stipulati prima dell’entrata in vigore della medesima e, in particolare, la determinazione della misura massima dell’importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata totale o parziale del mutuo.

E’ bene sapere, pertanto, che l’accordo raggiunto prevede le misure massime delle penali di estinzione, tutte da calcolarsi sul residuo dell’importo di mutuo nell’ipotesi di estinzione totale o sulla somma anticipata nell’ipotesi di estinzione parziale, che sono state determinate così da tutelare tanto il cliente che intende estinguere il mutuo quanto la banca che ha interesse a che il mutuo non venga estinto.

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